Как правильно подарить недвижимость и не остаться "с носом"

В Украине договоры дарения на недвижимое имущество не столь популярны, как, к примеру, в Европе, однако они все же заключаются. Казалось бы, подарить квартиру или земельный участок не так уж и сложно, но есть множество нюансов, которые стоит учитывать как дарителю, так и одаренному.

Дарить недвижимое имущество можно не только родственникам, но и государству

Согласно украинскому законодательству, если заключение договора дарения движимых вещей, не имеющих особой ценности, возможно и в устной форме, то дарить недвижимое имущество нужно уже нотариально, заверяя договор и регистрируя сделку.

Главное отличие договора дарения от иных видов договоров заключается в том, что даритель передает свое имущество второй стороне безвозмездно и не требует для себя какой-либо компенсации.

Однако следует отметить, что в качестве условия получения недешевого подарка в договоре можно прописать, что получатель должен выполнить некие обязанности по отношению к третьему лицу, но не дарителю. Если одаряемый нарушает этот пункт договора, то даритель имеет полное право требовать возвращения переданного в дар имущества или компенсации его стоимости.

Законом установлено, что даритель может безвозмездно передать свое имущество кому захочет – как физическому, юридическому лицу, так и государству. Ограничены в этом праве только родители, усыновители, опекуны, которым запрещено дарить имущество детей или своих подопечных.

Как оформить дарственную на жилье

Для того чтобы оформить дарственную на недвижимость, нотариус сначала проверяет удостоверяющие документы участников сделки и права собственности хозяина на недвижимое имущество, а также не находится ли это имущество под запретом или арестом. Лишь после этого составляется договор дарения, который подписывается сторонами.

После окончания этой процедуры новый владелец недвижимости может зарегистрировать договор дарения и свое право собственности на жилье в Государственном реестре имущественных прав.

Если же договор дарения оформляется между юрлицами, нотариус должен проверить, предусмотрено ли уставными документами такого юридического лица - дарителя право дарить недвижимость.

В отличие от договора купли-продажи договор дарения недвижимости считается заключенным с момента не госрегистрации, а именно передачи имущества: документов на право собственности, ключей от недвижимости и т.п.

Кто и как может оспорить дарственную

По договору дарения срок исковой давности составляет всего год. То есть если у сторон, заключивших договор дарения, возникают претензии друг к другу после истечения этого срока, то оспорить договор в суде уже не выйдет.

Даритель имеет право требовать расторжения договора дарения недвижимого имущества, если одаряемый умышленно совершил преступление против жизни, здоровья или собственности дарителя, его родителей, супруга или детей. То есть если человек, получивший в подарок, к примеру, квартиру, умышленно убил дарителя, наследники последнего могут потребовать расторжения договора.

Имущество, находящееся в совместной собственности, дарится при наличии нотариально заверенного согласия от другого совладельца. Иначе в пределах исковой давности совладелец имеет право оспорить договор дарения через суд.

Когда недвижимое имущество находится в собственности нескольких владельцев, в этом случае собственник вправе подарить лишь свою долю кому угодно, не советуясь ни с кем.

Важно помнить, что если жилье подарено одному из супругов в браке, то второй не может претендовать на него.

При оформлении дарственной налоги все равно придется платить

При оформлении дарственной обеим сторонам придется немножко раскошелится на уплату налогов. Обязательными к уплате при заключении договора дарения являются государственная пошлина, которая составляет 1% от стоимости имущества, и услуги нотариуса.

А вот размеры налоговой ставки и военного сбора зависят от степени родства между сторонами и их гражданства.

Родителям, детям или супруге/супругу дарителя платить налоговую ставку и военный сбор не нужно. Для более дальних родственников налоговая ставка составит 5%, а военный сбор - 1,5% от стоимости имущества.

Если же даритель не является гражданином Украины, то вне зависимости от степени родства ставка налога на доходы физических лиц по такому договору составит 18% от стоимости имущества, а военный сбор - 1,5%.

При дарении малолетнему или несовершеннолетнему ребенку налоги со сборами перечисляют родители или опекуны.

Чего опасаться

Часто с помощью дарственных пытаются скрыть фактическую сделку купли-продажи. Это один из наиболее часто применяемых способов обойти право преимущественной покупки. Согласно законодательству, если имущество находится в совместной собственности, то при продаже одним из собственников своей части, второй имеет право вне конкуренции приобрести эту часть.

Также с помощью оформления дарственной пытаются ограничить "вторую половинку" в браке в праве на совместную собственность приобретенного жилья. 

Но в таком случае может не повезти именно одаренному. Даритель, получив «за углом» деньги, тут же может обратиться в суд, чтобы расторгнуть заключенную сделку под поводом того, что якобы дарственную он подписал не по своей воле, а из-за того, что ему угрожали.

Также договор будет расторгнут, если будет доказано, что даритель получил вознаграждение за передачу имущества.

Поэтому на такой риск лучше не подписываться.